L’ACCORDO LOCALE E IL CANONE CONCORDATO

Secondo le statistiche, la maggior parte degli italiani è collocata in quella categoria chiamata proprietari di casa. Questi proprietari spesso hanno una seconda o terza casa che possono quindi mettere in affitto. Vorrei perciò trattare un argomento di cui mi occupo tutti i giorni e che ritengo non sia ancora ben diffuso: i contratti di locazione a canone concordato. I focus dei miei articoli riguardano la casa, l’abitare e tutto ciò che è inerente alla sociologia urbana e alle politiche abitative. Lo strumento dell’Accordo Locale e del canone concordato fanno parte delle politiche per la casa implementate a livello nazionale e locale.

Facciamo però ora un passo indietro, al fine di fornire un quadro generale più chiaro e semplice possibile.

La locazione di un immobile ad uso abitativo è regolata dalla Legge 431/98: (Legge 431/98) . I soggetti coinvolti sono due: il proprietario di casa (il locatore) e l’inquilino (il conduttore). Ci sono, di fatto, due modi per poter locare un immobile: il contratto a libero mercato e il contratto a canone concordato.

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE A LIBERO MERCATO (4+4):

4+4: è regolato dall’ articolo 2, comma 1 della legge 431/98. E’ il contratto di locazione sicuramente più diffuso e utilizzato. È un contratto libero, senza particolari vincoli nella definizione del canone . Le parti devono stipulare il contratto di locazione per una durata minima di 4 anni. Il locatore può inviare la disdetta, tramite lettera raccomandata a/r (andata/ritorno), solo 6 mesi prima della fine naturale dei primi 4 anni. Il conduttore invece può avvisare in qualsiasi momento sempre con lettera raccomandata a/r con un preavviso di 6 mesi (la legge tecnicamente riporta per “gravi motivi”). Qualora non dovesse arrivare la disdetta da nessuna delle parti, il contratto è rinnovato tacitamente per altri 4 anni. Ecco perché si chiama 4+4. Una volta che il proprietario di casa e l’inquilino firmano il contratto si deve registrare all’ Agenzia delle Entrate oppure online entro 30 giorni. La locazione (ossia l’affitto di un immobile) è composta dalle seguenti voci: il canone e le spese condominiali. Il canone di locazione, per questo contratto, è scelto liberamente dal proprietario di casa. Le spese condominiali fanno riferimento alla tabella dei consumi che fornisce l’amministratore di condominio. Generalmente nel contratto di locazione è inserita una cifra forfettaria calcolata in base alle spese dell’anno precedente, che verrà conguagliata alla fine del primo anno. Vi sono poi le utenze domestiche che riguardano i consumi di gas, riscaldamento, elettricità, acqua e rifiuti che rimangono a carico dell’inquilino.

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO (3+2, transitorio e per studenti):

L’articolo 2, comma 3 della legge 431/98 introduce la possibilità di poter stipulare contratti di locazione definiti in base ad Accordi Locali. L’Accordo Locale è un testo in cui sono descritte le norme che disciplinano questo tipo di contratto. I soggetti coinvolti sono: le associazioni della proprietà edilizia, che rappresentano i proprietari di casa. Le associazioni sindacali territoriali dei conduttori, che rappresentano gli inquilini. L’ Ente Locale. Di fatto, i sindacati delle due parti e il Sindaco del Comune in oggetto, sottoscrivono l’Accordo e quindi le regole che il contratto di locazione dovrà rispettare.

Sono regolamentati 3 tipi di contratto:

3+2: a lungo termine. Il contratto ha durata di 3 anni, e si rinnova automaticamente di altri 2 anni se non vi è disdetta. La disdetta funziona nello stesso modo del contratto 4+4.

Transitorio: il contratto di locazione ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Devono persistere dei precisi motivi di transitorietà, questi sono elencati all’ interno del testo.

Per studenti: il contratto di locazione ha una durata minima di 1 mese e massimo di 36 mesi (3 anni universitari) e la sua principale caratteristica è che si può stipulare quando il conduttore è uno studente universitario.

Come per il contratto di locazione 4+4, per questi contratti, le spese condominiali sono conteggiate a parte. Vi sono ancora da considerare le utenze domestiche e la registrazione avviene entro 30 giorni, sempre con le stesse modalità del contratto 4+4. Ogni contratto ha un suo format ministeriale già predisposto da dover compilare, per poi essere firmato da proprietario ed inquilino.

Quando si vuole fare un contratto di affitto, quindi, si deve scegliere tra queste possibilità. Per esempio, per legge non è possibile affittare una casa per un anno a canone libero. Si dovrà affittare per 12 mesi stipulando un contratto di natura transitoria, giustificando il perché, che deve corrispondere ad uno dei motivi elencati nell’ Accordo Locale. Il canone deve essere determinato secondo gli stessi i valori dell’ Accordo Locale.

PERCHE’ SCEGLIERE IL CANONE CONCORDATO?

Lo scopo dell’Accordo Locale e del canone concordato è quello di abbassare gli affitti sul mercato, offrendo benefici al proprietario in termini fiscali. A fronte di un risparmio per il conduttore vi è un risparmio per il locatore. È uno di quegli strumenti che si inserisce nelle azioni di politiche abitative che il Comune vuole dotarsi a scopo di prevenzione (da possibili future morosità). Ora come ora, il mercato immobiliare dell’affitto vede moltissimi inquilini dover far fronte a canoni di locazioni molto più alti di ciò che potrebbero sostenere. Spesso non si riesce a pagare l’affitto e iniziano le prime morosità. C’è una semplice regola da poter seguire: il budget netto delle proprie entrate deve essere 3 volte la cifra dedicata alle spese per la casa, canone di locazione + spese condominiali. Esempio: per uno stipendio netto di 1500€/mese, si può sostenere un affitto massimo di 500€/mese tutto compreso. Ma è veramente così? Dalla mia esperienza, la maggior parte delle volte no. Il rapporto canone/reddito è sempre squilibrato e il canone incide fortemente sulle entrate totali di una famiglia.

Il canone concordato vuole dare la possibilità di approfondire un’alternativa. Spesso abbassare l’affitto anche solo di 80€/90€ al mese può fare la differenza. Un affitto più basso, sostenibile e certo, è sempre meglio di un affitto più remunerativo ma rischioso da incassare.

COME FUNZIONA IL CANONE CONCORDATO?

Per spiegare al meglio come funziona, utilizzerò l’Accordo Locale di Rho (Comune in cui lavoro) come esempio. L’ Accordo Locale prevede che la città sia suddivisa in zone territoriali omogenee, per effettuare la cosiddetta zonizzazione.

Queste zone hanno caratteristiche simili, per esempio, in termini di qualità degli edifici o vicinanza dai punti strategici. Per ogni zona vi sono 3 sub-fasce di valore crescente. Le sub-fasce vengono determinate in base a degli elementi propri dell’abitazione, specifici criteri, che sono elencati all’ interno dell’Accordo Locale stesso. Un determinato numero di elementi, presenti nell’ appartamento, lo collocherà nella sub-fascia corretta. Per ogni sub-fascia, i sindacati hanno determinato dei valori fissi indicati in €/mq annuo che determinano valori inferiori quasi del 20% rispetto a quelli proposti sul libero mercato.

In sintesi: in base alla via in cui si trova la casa, si individua la zona e in base agli elementi, la sub-fascia. In questo modo si scopre la forbice di valori. E’ un range in cui vi è un massimo e un minimo consentito. Questi valori vengono poi moltiplicati per la superficie catastale dell’appartamento, si ottengono così i canoni di locazione finali. Un canone annuo minimo e un canone annuo massimo. Le spese condominiali e le utenze sono a parte.
Se quindi il proprietario di casa è disponibile a rispettare questa forbice di valori, abbassando di conseguenza l’affitto, può usufruire di una tassazione agevolata.

LA TASSAZIONE PER IL CANONE CONCORDATO

Quando si loca un immobile a terzi e se ne trae quindi un profitto, è previsto che si debba pagare l’IMU, la TASI ed altre imposte sul reddito derivato dal canone che possono essere sostituite dalla cosiddetta cedolare secca.

IMU: questa imposta per i contratti di locazione a canone concordato si abbassa per legge del 25%. Se il Comune vuole agire in favore di questo tipo di contratto, può scegliere di abbassarla ulteriormente fino ad azzerarla. Per i contratti di locazione a libero mercato invece rimane piena. È sempre necessario controllare sul sito del Comune interessato, cosa esso abbia deliberato in fatto di aliquote per l’anno in oggetto. Generalmente vi è sempre una tabella riassuntiva di riferimento.

CEDOLARE SECCA: è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (fonte: Agenzia dell’ Entrate). Per i contratti a libero mercato la cedolare secca è al 21%. Per i contratti a canone concordato, la cedolare secca è stata appena resa strutturale, cioè a tempo indeterminato. Da ora in poi sarà al 10%, per quei Comuni ad alta tensione abitativa, senza il bisogno di proroghe triennali come prima.

L’obiettivo di questo mio articolo non è certamente approfondire nel dettaglio cosa sia l’Accordo Locale, il canone concordato e come si calcola. Provo innanzitutto a fare un pochino di luce sul mondo intricato dei contratti di locazione, e soprattutto il mio intento è diffondere il più possibile la presenza di questo tipo di contratto. Non tutti lo conoscono e la maggior parte di proprietari e inquilini è all’ oscuro di quali siano i passaggi per poter stipulare questo contratto. Servono approfondimenti specifici e ogni immobile deve essere valutato singolarmente, non si procede a grandi linee.

Ma per questo c’è l’Agenzia dell’Abitare ☺

Shake your Mind!

Martina